TEROPONGNEWS.COM, JAKARTA — Saat orang tua ingin menghibahkan rumah kepada anaknya, ada satu proses penting yang kerap diabaikan, yakni balik nama sertipikat tanah. Padahal, proses ini menjadi kunci sahnya peralihan hak secara hukum dan melibatkan tahapan administrasi serta kewajiban pajak yang tidak sedikit.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam lingkup keluarga.
“Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” kata Shamy Ardian, dalam siaran pers yang diterima media ini, Selasa (22/4/2026).
Menurut Shamy, masih banyak masyarakat yang baru menyadari pentingnya balik nama ketika tanah hendak dijual, dijaminkan ke bank, atau digunakan untuk keperluan hukum lainnya. Akibatnya, proses yang dijalani menjadi lebih rumit dan biaya yang dikeluarkan pun terasa lebih besar karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Ia menekankan pentingnya memahami perbedaan antara hibah dan waris. Hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sementara waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia. Perbedaan ini akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, hingga skema pajak yang dikenakan.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya harus diulang dari awal,” tegasnya.
Dalam praktiknya, proses balik nama setidaknya melalui empat tahapan utama, yaitu penentuan dasar hukum peralihan hak, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris, pembayaran pajak dan bea, serta pencatatan resmi di Kantor Pertanahan.
Sejumlah biaya pun harus disiapkan, seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah. Besaran biaya ini dapat berbeda di setiap daerah.
Untuk menghitung estimasi biaya layanan di Kantor Pertanahan, masyarakat dapat menggunakan rumus nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Selain itu, perhitungan juga bisa dilakukan melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dalam pengurusan peralihan hak karena waris, pemohon diwajibkan melengkapi sejumlah dokumen, seperti formulir permohonan bermaterai, fotokopi identitas ahli waris, sertifikat tanah asli, akta kematian, serta Surat Keterangan Waris.
Dokumen tambahan seperti akta wasiat (jika ada), bukti pembayaran pajak, hingga SPPT PBB tahun berjalan juga harus dilampirkan. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, wajib disertai bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Sementara itu, untuk proses hibah, persyaratan administratif relatif serupa. Pemohon harus melampirkan identitas pemberi dan penerima hibah, sertifikat tanah asli, serta akta hibah yang dibuat oleh PPAT.
Selain itu, bukti pembayaran BPHTB, PBB, serta dokumen pajak lainnya juga menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari proses ini.
Shamy mengingatkan bahwa biaya pengurusan dapat semakin meningkat jika proses balik nama ditunda. Kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), denda keterlambatan, serta dokumen yang belum diperbarui menjadi faktor utama yang memicu pembengkakan biaya.
“Semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya
